Comparateur de deux prêts ou offres de crédit immobilier

Comparer des prêts sur le seul taux d’intérêt est trompeur : une offre au taux plus bas peut coûter plus cher si elle comporte des frais de dossier, des frais initiaux ou une assurance obligatoire, et une mensualité plus basse signifie souvent plus d’années d’intérêts. Ce qui compte, c’est combien vous payez en trop au total, et jusqu’à quand.

Saisissez les deux offres pour le même montant : le calculateur donne la mensualité, le TAEG (le coût annuel effectif avec frais et assurance), le coût total, l’offre la moins chère et, si vous comptez rembourser par anticipation, celle qui l’est jusqu’à ce moment. Un graphique montre le coût cumulé mois par mois et le point où les deux courbes se croisent. Tout se passe dans votre navigateur.

Chaque offre est calculée comme un prêt à mensualité constante. Le coût d’un prêt n’est pas la somme des mensualités, mais ce que vous payez au-dessus du capital : les intérêts, plus les frais de dossier et les frais initiaux, plus l’assurance mensuelle.

Le TAEG s’obtient en cherchant le taux mensuel qui égalise l’argent réellement reçu (le montant moins les frais initiaux) et toutes les mensualités et assurances que vous paierez ; on l’annualise ensuite. C’est pourquoi il inclut frais et assurance, et pas seulement le taux nominal.

Pour savoir ce qui se passe en cas de remboursement anticipé, on additionne le coût mois par mois (intérêts et assurance, plus ce qui a été payé au départ) et on compare à cet horizon. Quand une offre a des frais au départ et moins d’intérêts ensuite, les deux courbes se croisent : c’est le mois à partir duquel elle devient avantageuse.

Que comparer dans deux offres de prêt

• **Le TAEG, pas le taux d’intérêt** : le taux nominal laisse de côté frais, coûts et assurance ; le TAEG les inclut. À durée égale, l’offre au TAEG le plus bas est la moins chère.
• **Le coût total** : intérêts plus frais, coûts et assurance. C’est ce que vous payez réellement au-dessus du capital.
• **La mensualité** : ce que vous pouvez assumer chaque mois. Une mensualité plus basse vient souvent d’une durée plus longue, avec plus d’intérêts.
• **L’horizon** : si vous remboursez avant la fin, c’est le coût jusqu’à ce moment qui compte, pas le total.

Comment lire le graphique du mois de croisement

La ligne de chaque offre est son coût cumulé. Une offre avec des frais de dossier démarre plus haut mais monte plus lentement si son taux est plus bas. Le point où les lignes se croisent est le moment où cette offre devient avantageuse. Si vous remboursez avant ce mois, elle vous aura coûté plus cher.

Assurances et réductions de taux

Beaucoup d’offres baissent le taux en échange d’une assurance, d’une carte ou d’une domiciliation de salaire. Indiquez le coût mensuel de ces produits sur l’offre avantagée ; si vous les auriez pris de toute façon, vous pouvez les omettre, mais comparez honnêtement.

Erreurs fréquentes

• Comparer seulement le taux d’intérêt ou seulement la mensualité.
• Oublier les frais de dossier et les frais initiaux d’une des offres.
• Comparer des offres de durées différentes comme si elles étaient équivalentes.
• Ne pas compter les assurances obligatoires ou les réductions.
• Ignorer qu’avec un taux variable la mensualité changera.

Limites de ce calculateur

• Il suppose un prêt à mensualité constante et à taux fixe sur toute la durée ; il ne modélise ni taux variable, ni période initiale fixe, ni différé.
• Il n’inclut pas les indemnités de remboursement anticipé : si votre contrat en prévoit, ajoutez-les au coût jusqu’à l’horizon.
• Le TAEG calculé est une approximation d’après vos données ; le TAEG officiel figure dans l’offre de la banque et peut différer s’il inclut d’autres éléments.
• Il accepte des durées jusqu’à 50 ans.

Avis

Il s’agit d’une estimation, qui n’est ni une offre ni un conseil financier. Vérifiez toujours les chiffres avec les documents officiels de la banque.